Kiinteistön kauppaa sääntelee maakaari. Maakaari asettaa sekä ostajalle että myyjälle vastuita kiinteistönkaupassa. Kyseessä voi olla laatuvirhe, valintavirhe tai oikeudellinen virhe. Jäljempänä keskitytään laatuvirheen käsittelyyn pintapuolisesti.
Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe, jos;
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Kiinteistöjä on monenlaisia. Näin ollen on selvää, että kiinteistön laadulliset ominaisuudet ja käyttötarkoitukset vaihtelevat riippuen myytävästä kiinteistöstä. Jokaiseen kiinteistöön liittyy erityisiä ominaisuuksia ja etenkin vanhempiin kiinteistöihin saattaa liittyä erityisongelmia. Ostajan täytyy esimerkiksi ymmärtää, että ostaessaan vanhemman kiinteistön, hänen pitää varautua erityyppisiin korjaustarpeisiin.
Milloin siis kyseessä on laatuvirhe, onkin monimutkaisempi asia. Myyjän vastuu kiinteistön kaupassa on kiistämättä suuri. Tämä johtuu osin siitä, että myyjä vastaa kiinteistökaupassa virheestä vastuun edellytysten täyttyessä myöskin, kun kiinteistön virhe on piilevä eli salainen eli myyjäkään ei ole tiennyt virheestä. Kattava ja huolellinen kuntotarkastus on siis erityisesti myös myyjän suoja. Jos ennen kauppaa tehtävä kuntotarkastus suoritetaan huolimattomasti, on mahdollista, että vastuu myöhemmin todetuista virheistä kaatuu myyjälle. Millainen vastuu on itse kuntokartoituksen tekijällä, on sitten taas toinen asia.
Voimme puhua salaisesta virheestä, kun kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salainen virhe (homevaurio, rakenteissa oleva kosteusvaurio, sisäilmaongelma) on myyjän tietoisuudesta riippumatta myyjän vastuulla tietyin edellytyksin.
Vahingonkorvausvastuun kannalta on myyjän tietoisuudella merkitystä. Kun virhe on salainen, ostajalla ei ole oikeutta saada korvausta virheen johdosta aiheutuvista vahingoista (esim. muualla asumisen kulut).
Lähtökohta on kauppakirja eli myyjän ja ostajan välinen sopimus kiinteistönkaupasta. Sopimuksella osapuolet sopivat, millä ehdoilla sopimus kiinteistön kaupasta tehdään ja mikä on yhteinen tarkoitus. Sopimuksen sisältö on siis tärkeä ja kirjaukset onkin syytä tehdä huolellisesti ja tarkasti. Suullisesti sovittu on vaikea myöhemmin osoittaa sovituksi. Usein osapuolilla on riitatilanteissa oma näkemyksensä sovitusta.
Sopimukseen olisi hyvä kirjata kiinteistön laatutaso. Ellei laatutasoa ole sovittu, voi ostaja pääsäännön mukaan olettaa ja edellyttääkin kiinteistöltä normaalia laatutasoa. Myös kiinteistön virheellisyydet on syytä kirjata kauppakirjaan. Ostajan tietoisuus kaupan kohteen puutteista poistaa virheellisyyden. Sinänsä vaikka laatutaso ja kiinteistön puutteiden kirjaaminen kauppakirjaan ei maakaaren mukaan ole välttämätöntä, ovat kirjaukset kuitenkin sekä myyjää että ostajaa suojaavia.
Myyjille on kiinteistönkaupassa asetettu monenlaisia tiedonanto- ja selonottovelvollisuuksia. Myyjien velvollisuudet ovatkin laajat. Myyjän laiminlyödessä edellä mainitut velvollisuutensa on riskinä, että kaupankohteessa katsottaisiin olevan myöhemmin vallintavirhe, laatuvirhe tai oikeudellinen virhe.
Myyjän vastuu on olemassa oleva riippumatta siitä, onko myyjä ollut huolimaton vai ei. Mitä suppeampana kiinteistön kauppasopimus on tehty, sitä enemmän sopimus antaa myöhemmin mahdollisuuksia erimielisyyksille. Lähtökohta on siis kaupantekohetki ja kaupantekohetkellä oleva ostajan ja myyjän tieto puolin ja toisin kaupan kohteesta. Ostajalla tulee olla ennen kaupantekoa mahdollisuus harkita, ryhtyykö hän kauppaan ja millä ehdoilla.
Jos myyjä tarkoituksellisesti antaa ostajalle vääriä ja harhaanjohtavia tietoja, syntyy myyjälle myös vahingonkorvausvastuu. Jos myyjä ei ole varma jostain antamastaan tiedosta, tulee myyjän tarkistaa tietojen paikkaansa pitävyys ja ilmoittaa tarkistamansa tieto ostajalle ennen kaupantekoa (myyjän vastuu antamiensa tietojen oikeellisuudesta). Jos myyjä on epävarma esittämistään tiedosta, ei ostajalle saa esittää tietoa varmana tietona.
Myös ostajalla on velvollisuuksia.
Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus laatuvirheiden osalta. Ostaja ei voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kaikkia virhetyyppejä koskee sääntö, jonka mukaan ostaja ei voi vedota seikkaan, josta hänen on täytynyt olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan ennakkotarkastus tarkoittaa tarkastusvelvollisuutta, ei tosiasiallista tarkastusta niin että hänen tulisi ryhtyä esimerkiksi aukaisemaan rakenteita.
Tosin, jos kaupan kohteessa on esimerkiksi ummehtunut haju tai nähtävissä kosteusläikkiä tai tietoon on tullut rakennusvirhe, voi ostajalle syntyä erityinen selonottovelvollisuus. Jos ostaja havaitsee kaupan kohteessa jotain epäilystä herättävää, on ostajan ryhdyttävä tarkempiinkin tutkimuksiin, jolloin olosuhteet saattavat edellyttää myös asiantuntijoiden käyttöä ja rakenteiden kunnon tarkempaa tutkimista.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on ehdoton. Ostajan tarkastusvelvollisuus rajoittaa myyjän virhevastuuta. Mikäli kysymyksessä on kiinteistön laatuseikat, jotka olisivat selvinneet ennakkotarkistuksessa, ei ostaja voi vedota niihin myöhemmin. Ostaja vastaa siis omasta huolimattomuudestaan.
Ostajan on tehtävä myyjälle virheilmoitus (reklamaatio) kaupan kohteesta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Tuomioistuimessa asiaa käsiteltäessä käydään läpi riitatilanteessa esimerkiksi, onko kohteessa virhe, onko virhe ollut olemassa kaupantekohetkellä, onko virhe ollut merkittävä/olennainen, minkä suuruisesta virheestä on kyse, onko reklamaatio tehty kohtuullisessa ajassa (virhekohtainen arviointi, arviointi tapauskohtaisesti), mikä on virheen vaikutus, mikä on ollut ostajan tietoisuus kaupantekohetkellä, mikä on ollut myyjän tietoisuus kaupantekohetkellä, annetut tiedot, havainnot ennen kaupantekoa jne. Koska kyseessä on todistelun kautta tapahtuva päätöksenteko, on ennen pääkäsittelyä vaikeaa ja pääsääntöisesti jopa mahdotonta arvioida tuomioistuimen lopputulosta.
Riitatilanteissa on aina ensisijaisesti parasta pyrkiä ratkaisemaan erimielisyydet sopimusneuvottelujen kautta. Sopimusneuvotteluja voidaan käydä tuomioistuimen ulkopuolella mutta myös tuomioistuimessa. Tuomioistuimessa järjestetään tuomioistuinsovitteluja, joissa sovittelijana toimii käräjätuomari sovittelijan roolissa.