Kiinteistönkauppa on merkittävä oikeustoimi, johon tulee suhtautua riittävällä huolellisuudella.

Ennen kiinteistön kauppaa on syytä tutustua huolellisesti kiinteistötietojärjestelmästä saataviin asiakirjoihin kuten lainhuutotodistukseen, rasitustodistukseen, kiinteistörekisteriotteeseen ja kiinteistö kartalla otteeseen.

Kiinteistön kauppakirja on tehtävä maakaaren (2:1§) määräyksiä noudattaen eli;

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä siten kuin 9 a luvussa säädetään.

Kauppakirjasta on käytävä ilmi: luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja,

sekä kauppahinta ja muu vastike.

Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty edellä mainitussa pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

Kauppakirjan tulee siis aina sisältää kaikki edellä mainitut seikat. Edellä mainittujen seikkojen lisäksi kauppakirjaan on syytä merkitä kiinteistön erityispiirteitä.

Mikäli kiinteistönkauppaa ennen on tehty esimerkiksi kuntokartoituksia, tulee tehdyt kuntokartoitukset näkyä kauppakirjassa siten, että kauppakirjaan on merkittynä, että ostaja on lukenut kartoitukset huolellisesti ennen kaupan tekoa. Ostajan tulee myös perehtyä kaikkiin kiinteistön kaupassa hänelle esitettyihin asiakirjoihin. Mikäli ostaja ei ymmärrä jotain merkintää, tulee hänen pyrkiä selvittämään asia.

Myös kaikki havaitut ja kerrotut puutteet tai viat on syytä merkitä kauppakirjaan. Mikäli joidenkin vikojen tai puutteiden korjaamisesta on sovittu, tulee myös nämä sopimukset kirjata kauppakirjaan.

Kauppakirjaan on sisällytetty myös usein vakuutus siitä, että ostaja on tutustunut huolellisesti kiinteistöön ja myyjä on antanut kaikki olennaiset tiedot kiinteistöstä. Tämä vakuutus ei kuitenkaan erimielisyystilanteessa auta juurikaan, ellei kaikkea sovittua / havaittua ole tuotu esille kauppakirjassa.

Kauppakirjan huolellinen laadinta ennaltaehkäisee mahdollisia tulevia kiinteistön kauppaan kohdistuvia riitoja.  Hyvä ja tarkka kiinteistön kunnon kartoitus asiantuntevan kartoittajan toimesta on erittäin tärkeää ennen kaupantekoa niin myyjälle kuin ostajallekin. Näin ostaja tietää mitä ostaa ja myyjä tietää mitä myy.

Jos puutteita havaitaan kartoituksen yhteydessä, voidaan miettiä, onko puutteella vaikutusta kauppahintaan ja kuinka laajoihin jatkotutkimuksiin on tarvetta lähteä. Myyjän vastuu on ankara mutta myös ostajalla on omat vastuunsa. Jos ostaja havaitsee puutteita kiinteistöllä, kuten kosteusjälkiä eikä tutki asiaa riittävässä laajuudessa vaan ohittaa asian ennen kaupantekoa välinpitämättömästi, on mahdollista, että ostaja laiminlyö hänelle säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Toki myyjän on kerrottava kaikki tiedot ostajalle, mitä hänellä on kiinteistöstä.

Kauppakirjaan on mahdollista merkitä myös purkavia ja lykkääviä ehtoja. Kauppakirjassa voidaan siis sopia, että kauppa on mahdollista purkaa tietyin edellytyksin tai omistusoikeus siirtyy myytyyn kiinteistöön ostajalle vasta kun koko kauppahinta on maksettu tai jokin muu kauppakirjaan merkitty ehto on toteutunut. Mikäli ehtoa ei ole kirjattu kauppakirjaan ei ehto ole sitova.

Kauppakirjaan ei kuitenkaan voi kirjata mitä tahansa ehtoja. Jotkut ehdot, vaikka niistä olisikin sovittu, ovat suoraan aina pätemättömiä. Tällaisia ehtoja ovat esimerkiksi;

  • sopimattomat ehdot tai ehdot, joiden noudattaminen olisi jollain tapaa lainvastaisia.
  • ehdot, jotka rajoittavat ostajan mahdollisuuksia pantata kiinteistöä, luovuttaa kiinteistöä eteenpäin tai sopia esimerkiksi vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta.
  • takaisinosto- ja lunastusehdot, joilla pyritään määräämään jonkun tietyn tahon oikeus lunastaa kyseinen kiinteistö tai määräys, jonka mukaan kyseistä kiinteistöä tulee aina ennen myyntiä tarjota jollekin toiselle ostettavaksi.  
  • myyjän saannonmoitteen rajoittamista koskevat ehdot. Kauppakirjassa ei voi pätevästi rajoittaa myyjän vastuuta oikeudellisen virheen osalta.

Avainsanat: , , , , , ,