KKO:2019:16 on ottanut kantaa ostajan korostuneeseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen kiinteistön kaupassa.

Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa. (Ään.)

Ostajien kohteesta saamat tiedot kaupan kohteesta ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin. Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön ja edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat olivat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Ostajien kanne oli perusteeton.

Korkein oikeus on tarkastellut korostuneen ennakkotarkastuksen syntymisen arvioinnissa kiinnittänyt huomioita ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastuksen merkintöihin ja huomioihin sekä lisätutkimuskehotuksiin sekä kiinteistön ikään ja osin kappahintaankin.

Korkein totesi, että virhettä koskevien maakaaren säännösten lähtökohtana on, että myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjä vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Vastuuta virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta ei kuitenkaan ole, jos tiedon ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut siltä edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan säännöksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi (HE 120/1994 vp s. 21).

Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56-57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Korkein oikeus toteaa, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Korkein oikeus totesi ratkaisussaan, että kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa on havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi on suositeltu lisätutkimuksia. Suositus lisätutkimuksista on esitetty paitsi alapohjaa koskevien havaintojen yhteydessä myös kohteen yleiskuvauksessa ja oleellisimpia havaintoja koskevassa yhteenvedossa. Ostajat ovat siten ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.

Kuntotarkastusraportissa oli todettu myös, että maanpinta viettää rakennukseen, että rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää ja että sokkelissa ei ole havaittu ulkopuolista kosteuseristystä. Näiden seikkojen vuoksi raportissa on kolmessa eri kohdassa esitetty korjaustarpeena, että pintavesien valuminen alapohjaan tulisi ehkäistä. Ostajat ovat siten tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä.

Kuntotarkastusraportissa ei ole nimenomaisesti todettu, että alapohjassa on lähellä maanpintaa olevia puurakenteita. Siinä on kuitenkin esitetty toimenpidesuosituksena, että alapohjan puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella, jotta ne eivät vaurioituisi. Lisäksi mainituista valokuvista on voinut havaita alapohjan puurakenteiden olevan lähellä maanpintaa ja osin jopa kiinni maassa. Ostajat ovat siten saaneet ennen kauppaa tiedon siitä, että ainakin osa alapohjan rakenteista on liian lähellä maanpintaa ja että tästä aiheutuu riski rakenteiden vaurioitumisesta.

Ostajat ovat siis ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä. He ovat lisäksi saaneet tiedon siitä, että tarkastuksen suorittaneen rakennusalan ammattilaisen käsityksen mukaan alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Näiden tietojen perusteella ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.

Toisaalta raportista on ilmennyt, että ensimmäisen kerroksen asuintiloissa ei ole tarkastuksessa havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ole havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita. Pelkästään näiden seikkojen perusteella ostajat eivät kuitenkaan tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen ole voineet luottaa siihen, että alapohjan rakenteet olisivat kunnossa siltä osin kuin niiden kuntoa ei ole tarkastuksessa selvitetty. Tällaista päätelmää ei ole myöskään voinut tehdä sen perusteella, mikä on ollut myyjän hintapyyntö tai myyjän käsitys kiinteistön arvosta.

Hovioikeus on antanut ostajien tarkastusvelvollisuuden arvioinnissa erityistä merkitystä sille ostajien saamalle virheelliselle tiedolle, että rakennuksessa olisi ollut tuulettuva alapohja. Hovioikeus on katsonut, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä tätä myyjän ilmoituksen mukaisesti kuntotarkastusraporttiin kirjattua tietoa ja että alapohjarakenteesta saatu tieto on osaltaan vaikuttanut siihen, että ostajien ei ole pitänyt epäillä koko alapohjaan ulottuvaa lahovauriota. Tältä osin Korkein oikeus toteaa, että kuntotarkastusraportissa on ilmoitettu alapohjarakenteeksi tuulettuva alapohja tuomatta esiin sitä, että tähän tietoon voisi liittyä epävarmuutta. Toisaalta raportista ilmenee, että alapohjatila on ahtautensa vuoksi jäänyt osin tarkastamatta, eikä raportti sisällä tarkempaa tietoa alapohjan rakentamistavasta.

Kuntotarkastusraportista käy ilmi, että talon sokkelissa ei ole ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja. Ostajille ei myöskään ole ennen kauppaa esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Alapohjan tarkastetusta osasta otetuista valokuvista on havaittavissa vain lyhyt kaistale matalaa ryömintätilaa, jonka reunassa puurakenteet tulevat maahan kiinni. Näiden seikkojen lisäksi ostajat ovat olleet tietoisia siitä, että lattiarakenteet ovat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että alapohjassa on ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta on ollut syytä selvittää.

Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita. Vaikka rakennuksen tarkastamatta jääneessä osassa asuintilojen lattiarakenteiden alla olisikin ollut valokuvista ilmenevän kaltainen ryömintätila, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olevan matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva sekä rajoittuvan vain osaan rakennusta. Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.

Ostajilla on näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen on ollut tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta, tiedon virheellisyydelle ei voida antaa merkitystä.

Lähde: https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2019/20190016